News prima casa - quello che ce' da sapere.

10/01/2022 a cura di Case a Prezzi Bassi

guida all'acquisto della prima casa, normativa vigente, agevolazioni fiscali e panoramica generale.

l'acquisto della prima casa è il desiderio + espresso dalla maggior parte degli italiani, non a caso il settore immobiliare nel paese e’ oggetto continuo di discussioni parlamentari e contrapposizioni tra le forze politiche sulla questione tassazione e fiscalità generale, riguardante appunto le tanto ambite proprietà immobiliari. Ad ogni legislazione ce’ sempre qualche forza politica ( sempre di sinistra ) che tenta di metterci ancora una volta le mani sopra per aggiungere qualche punto percentuale in + nella attuale tassazione già alta di suo. negli ultimi anni i proprietari di case, ( ben 25 milioni, proprietari di 35 milioni di immobili ) si sono organizzati e non sono più spettatori passivi; stanchi delle continue ingerenze e vessazioni del legislatore che vede nel settore una fonte dove attingere ad ogni problematica di debito economico, ( basti ricordare il governo monti nel 2011 che con decreto legge n. 201, 214, del 2011, e 27 del 2012 creò le premesse per la riforma del catasto ( di cui parlerò + avanti ) ed una patrimoniale bella e buona, che ancora oggi paghiamo annualmente. Successivamente ai decreti del 2011/2012 che nella pratica si sono tradotti nel raddoppio netto dell’IMU, “imposta municipale unica” I proprietari di case si sono organizzati con diverse sigle sindacali e associazioni di settore, per difendersi e non essere + solo spettatori inermi. attualmente nel paese il 75% delle famiglie possiede una casa di proprietà, dal pagamento dell’imposta degli immobili viene generato ogni anno per le casse dello stato italiano un gettito di 19,6 miliardi di euro ( fonti governative - dati relativi al 2021 )

In tutto questo ad oggi le prime case sono esentate dal pagamento della impopolare tassa IMU “imposta municipale unica”,di contro se verrà portata avanti nei prossimi anni la riforma del catasto ci saranno problemi anche per i proprietari delle prime case. nessuno ne parla e non ci pensiamo mai perché le prime case non pagano più l’Imu. Ma una revisione delle rendite catastali impatterebbe sul peso che la prima casa ha nel calcolo dell’Isee: i due terzi del valore rivalutato, una volta sottratti la franchigia e il mutuo residuo. Ebbene, rivedere gli estimi gonfierebbe l’Isee di 75 mila euro medi (+318%), calcola la Uil: quattro volte tanto, con punte di 7 volte a Palermo e 6 a Catanzaro. Molte persone perderebbero agevolazioni come sconti sulle mense scolastiche, rette degli asili nido, tasse universitarie, bonus affitti, bonus bollette, rette delle Rsa, le residenze sanitarie assistite. Altri uscirebbero da programmi di sostegno alla povertà, come il Reddito di cittadinanza. Per evitarlo, le soglie Isee di queste erogazioni andrebbero decisamente riviste al rialzo.

Con la revisione del catasto anche la tari coinvolta:
Passare dai vani ai metri quadri potrebbe infine impattare anche sulla tassa dei rifiuti che si calcola sull’80% della superficie catastale lorda dell’abitazione, comprese le mura perimetrali. Non tutti i Comuni hanno fatto le revisioni di queste superfici imponibili, basando il calcolo Tari sulle autodichiarazioni dei proprietari, che ora verrebbero rimesse in discussione. «La riforma del catasto è necessaria per riportare equità nelle tasse sul mattone», dice Ivana Veronese, segretaria confederale Uil. «Ma attenzione a ripartire in modo giusto il peso fiscale senza alzarlo».Le sigle sindacali e le associazioni di categoria sono gia’ sul piede di guerra, vediamo come andrà a finire…

Consigli per l’acquisto della prima casa, tutte le soluzioni del momento:

1. agevolazione temporanea, per i giovani sotto i 36 anni che si accingono a fare il grande passo, con Il Decreto Sostegni-bis (D.L. 73/2021) prevede che, dal 26/05/2021 al 30/06/2022, l'atto di acquisto della prima casa da parte di soggetti di età inferiore a 36 anni e con ISEE non superiore a 40.000 euro sia esente dall'imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale. Sono esclusi dalle esenzioni le categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (ville), A9 (dimore storiche), questa agevolazione e’ temporanea con validità fino al 30/06/2022 e non e’ detto che venga prorogata.

2. mutuo bancario quale scegliere: tasso fisso o variabile? dall’analisi degli esperti di settore, il tasso fisso, che in questo momento può arrivare a livelli di costo compresi tra il 2,3%-2,6%, rappresenta ancora una scelta conveniente, soprattutto nel caso di mutui di valore ingente e di lunga durata. Se è vero, infatti che il tasso variabile offre nell’immediato una rata più bassa, è vero anche che è opportuno mettere in conto l’incertezza riguardo all’evoluzione futura dei tassi di interesse che potrebbe rappresentare una brutta sorpresa, soprattutto in uno scenario di medio-lungo periodo. Un buon compromesso potrebbe essere allora quello di optare per mutui a rata costante o con CAP (tetto massimo), capaci di tutelare il mutuatario da possibili rialzi eccessivi. ( aggiornamento ottobre 2022 )

3. Le migliori offerte di mutuo in banca Oltre al confronto tra tasso fisso e tasso variabile, è bene analizzare l’offerta variegata delle banche per scegliere il prodotto più in linea con le proprie esigenze. Al di là del classico mutuo prima casa (anche nella versione mutuo 100%) e mutuo seconda casa, per chi ha intenzione di comprare un’abitazione ad alta efficienza energetica esiste oggi un mutuo dedicato (mutuo green o “verde”), indicato anche per chi vuole ristrutturare un vecchio appartamento, migliorandone le prestazioni energetiche. Se invece si vogliono sfruttare le iniziative messe in campo dal governo nel campo dell’edilizia, dal tradizionale Bonus Ristrutturazione al Bonus Facciate e al Superbonus 110%, è possibile optare per il più classico mutuo ristrutturazione.

4. Mutui prima casa under 36 Infine, uno sguardo ai mutui per under 36, molto richiesti negli ultimi anni a seguito degli sgravi fiscali previsti dal governo per aiutare i giovani a comprare casa. Nei primi mesi del 2022 il rialzo dei tassi d’interesse sta influendo sulla facilità con cui si può accedere a queste misure, in particolare sulla possibilità che il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, istituito nel 2013 presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze e gestito da Consap, possa fare da garante di fronte alla banca che deve concedere il prestito ai giovani mutuatari.
Uno dei requisiti perché gli under 36 (con un indicatore ISEE non superiore a 40.000 euro annui) possano accedere al Fondo è che il tasso effettivo globale (TEG) proposto dagli istituti di credito non superi il tasso effettivo globale medio anti-usura (TEGM) definito trimestralmente da Banca d’Italia. Il valore attuale di quest’ultimo (fissato a 1,99% e valido fino a fine giugno) è stato però calcolato sulla base del periodo ottobre-dicembre 2021, quando i tassi d’interesse risultavano molto più bassi rispetto a oggi.
«A causa dei rialzi in corso il TEG tende oggi a superare il limite imposto, con la conseguenza che alcune banche in queste ultime settimane hanno deciso di fermare l'erogazione di mutui 100% a tasso fisso», ha avvertito Spiezia. «Per i giovani che vogliono sfruttare la garanzia Consap rimane l’opzione dei mutui 100% a tasso variabile, perché in questo caso gli indici proposti dagli istituti di credito sono ancora molto più bassi rispetto ai valori soglia imposti dalla legge. In alternativa, si possono valutare le offerte di mutui a tasso fisso oltre l’80% che alcune banche hanno ideato per i giovani, anche senza la garanzia Consap».

5. altre info di carattere generale Prima di acquistare casa sarà necessario: accertarsi di chi sia realmente il proprietario; verificare se siano presenti ipoteche; verificare la documentazione urbanistica; accertarsi che le spese condominiali siano state pagate dal proprietario; infine controllare la classe energetica.

Le verifiche preliminari prima di comprare casa:

La scelta della casa deve essere ponderata, nel rispetto delle normative e dei requisiti tecnici ed amministrativi. Infatti, comprare casa è uno dei passi più importanti nella vita di una persona poiché la impegnerà al livello finanziario per un periodo molto lungo. Per tale motivo è di fondamentale importanza conoscere quali sono i passaggi da fare prima di procedere all’acquisto di una casa. Prima di firmare l’atto di compravendita, è bene accertare determinate cose. Vediamole di seguito.

Accertamento del proprietario
La prima cosa da fare, al fine di accertarsi chi sia realmente il proprietario, è procedere con una visura catastale in cui sono indicati gli estremi dell’atto di provenienza in forza del quale il venditore ha titolo a vendere l’immobile. Questo poiché venditore e proprietario possono essere due persone diverse.
L’immobile potrebbe essere intestato in comunione dei beni anche al coniuge. Oppure potrebbe essere frutto di un’eredità e quindi di proprietà di diverse persone (fratelli, nipoti,..). L’atto di provenienza, infatti, potrà essere un rogito, una successione o una donazione. È opportuno verificare che l'ultimo atto di provenienza non sia un atto di donazione, e che non vi siano state donazioni negli ultimi 20 anni. In tal caso e’ consigliato far accendere una polizza al venditore che garantisca all acquirente la tutela della proprietà in caso di reclamo successivo al rogito da eventuali donati aventi titolo.

Verificare se sono presenti ipoteche sull’immobile
Fondamentale è verificare se l’immobile che si intende acquistare è oggetto di ipoteche, pignoramenti o sequestri:in caso di ipoteche, se è presente un'ipoteca volontaria, ad esempio quella iscritta dalla banca che ha concesso il mutuo, si può fare senza rischi la proposta d'acquisto e il preliminare, ma è necessario prevedere che entro la data del rogito o contestualmente dovrà essere estinta a cura e spese del proprietario. Se è presente un'ipoteca legale o giudiziale sarà necessario un parere notarile su come impostare la trattativa per evitare situazioni spiacevoli;
in caso di pignoramento: le situazioni meno difficoltose si possono risolvere con l'acquirente che paga i creditori per conto del proprietario, ma se il venditore è un soggetto fallibile non può escludersi in assoluto la possibilità che altri creditori facciano richiesta di revoca dell'atto.

Verifica di tutta la documentazione urbanistica
È importante accertarsi che tutti i documenti urbanistici siano in regola. In particolare bisogna verificare l'effettiva esistenza del permesso di costruire, e il certificato di regolarità urbanistica che dichiari la conformità dello stesso a quanto depositato nei pubblici registri, ovvero che l'immobile sia effettivamente accatastato e che la planimetria catastale rispecchi la situazione di fatto.
Inoltre, bisogna escludere eventuali abusi edilizi e, qualora esistessero piccole difformità sanabili tra lo stato di fatto e quanto depositato, sarà dovere del venditore provvedere ad eventuali sanatorie che ripristino la regolarità dell'immobile e all'aggiornamento catastale dello stesso, entro il giorno del rogito di compravendita.
Contestualmente è opportuno chiedere al venditore copia dei titoli abilitativi edilizi e di eventuali condoni edilizi, ed il certificato di agibilità, se rilasciato. Queste verifiche si possono fare tramite una visura catastale e metteranno al riparo dall’acquistare uno spazio in cui non potranno essere fatti gli allacci delle utenze, ma che sarà stato pagato come un appartamento vero.
La visura catastale viene rilasciata dall’Agenzia delle Entrate, che individua l’esatta ubicazione di un bene immobile sito in Italia attraverso i dati identificativi catastali e contiene i dati anagrafici della ditta catastale o degli intestatari, l’ubicazione del bene immobile e i dati catastali identificativi (partita, foglio, particella o mappale, subalterno), la categoria e la superficie o il numero di vani, la rendita catastale o il reddito dominicale o agrario.

Le spese condominiali
Ove ci fosse un condominio costituito, l’acquirente deve accertarsi che tutte le spese condominiali siano state pagate dal venditore. Nel caso qualcosa fosse rimasto in sospeso, l’acquirente sarà responsabile, insieme al venditore, per i debiti da questi lasciati per le spese di condominio relative all’anno in corso e a quello precedente. È sempre meglio, pertanto, chiedere all’amministratore una certificazione sullo stato dei pagamenti.

La classe energetica
Bisogna inoltre richiedere la classe energetica dell’immobile: il venditore, secondo le nuove regole sull’ape (attestato di prestazione energetica), è obbligato a fornire la documentazione che attesti la classe energetica e soprattutto per gli impianti realizzati dopo il 2008 dovrà essere fornita una certificazione di conformità, per quelli precedenti è sufficiente il certificato di rispondenza.
Altra questione importante è informarsi, se ci sono in programma lavori di manutenzione straordinaria: è meglio accertarsi sulle spese già deliberate (che spettano a chi vende) o quelle già programmate in futuro.